El mercado hipotecario español

A pesar de que la actividad constructora todavía no ha alcanzado los niveles que mantenía antes del comienzo de la crisis económica en 2008, lo cierto es que el mercado hipotecario español se va recuperando poco a poco apoyándose en la buena evolución de determinados sectores, especialmente el residencial.

El 2016 fue un buen año para el mercado inmobiliario y el ejercicio se cerró con un notable incremento en la venta de viviendas y también en el precio de las mismas. Un buen ritmo de crecimiento que augura buenas perspectivas para las hipotecas y que parece vaticinar lo que el sector (tanto a nivel de cliente como de entidades financieras) estaba deseando que ocurriera: encontrarse finalmente en plena fase de recuperación.

Un repunte lento pero estable

Según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en enero de este año, a finales de 2016 figuraban en el registro de la propiedad 25.413 viviendas hipotecadas, lo que supuso un crecimiento del 32,2% de la tasa interanual. Pero lo verdaderamente interesante de este cambio no se encuentra únicamente en el crecimiento de este registro sino en el del valor de estas viviendas hipotecadas.

El INE cifraba en 2.790 millones de euros el valor de las hipotecas que se constituyeron en el mes de noviembre de 2016, es decir, una subida interanual del 34,5% que pone de manifiesto que el dinero para la adquisición de inmuebles está fluyendo. Pero incluso en este repunte hay que tener en cuenta algunos factores que dan a entender que los solicitantes de hipotecas baratas se lo piensan muy bien antes de suscribir cualquier contrato.

En este sentido la solicitud de créditos, que en el ejercicio de 2016 ascendía a 32.000 millones de euros, ha ido experimentando un avance un tanto irregular y frente al crecimiento moderado de los primeros cuatrimestres del año pasado en el mes de diciembre volvía a producirse una nueva caída. Por otro lado, se trata de un crecimiento desigual en lo que a comunidades autónomas se refiere y en estas cifras a nivel nacional hay que tener en cuenta que no se ha producido el mismo repunte en regiones como Madrid, Andalucía o Cataluña (que registran los mayores incrementos interanuales en el precio de la vivienda) que en otras como Navarra o País Vasco (donde el precio de la vivienda se encuentra aún muy cercano a los valores mínimos que se registraron durante la crisis).

El mercado residencial se reactiva

Aunque estamos en uno de los momentos de mayor transparencia y agilidad del mercado hipotecario español en prácticamente la última década, lo cierto es que la solicitud de hipotecas baratas todavía no ha logrado compensar la recesión en lo que a construcción de nuevas viviendas se refiere.

Lo más destacable es probablemente la reactivación de mercado residencial, estrechamente vinculada a las ligeras mejoras que se han ido produciendo también en la evolución positiva del empleo. Los consumidores más optimistas han depositado su confianza en la buena marcha de la economía y a medida que aumenta la afiliación en la Seguridad Social también crecen las ventas residenciales.

Para ello los usuarios se han decantado cada vez más por los intereses de tipo fijo frente a los de tipo de interés variable (aunque estos siguen siendo los más extendidos) cuyo principal indicador de referencia sigue siendo el Euribor. Los bajos tipos de interés y el hecho de que la tendencia registrada haya sido a la baja han fomentado la aparición de mejores hipotecas y han permitido que los consumidores recuperen poco a poco la confianza. Con un tipo de interés medio que se sitúa en torno al 3,20% todos los indicadores demuestran que este es un buen momento para acceder al mercado hipotecario.

El acceso a los préstamos hipotecarios será más complicado en el futuro

Si por algo se caracteriza el mercado hipotecario español es porque no existe un método 100% seguro de conocer qué es lo que va a deparar el futuro. Si a la hora de hablar de hipotecas las predicciones ya eran complicadas en cualquier país, en los últimos años en el caso de España han entrado en juego nuevas variables que hacen complicado saber con exactitud qué es lo que puede suceder.

Con todo, hay algunos aspectos que siempre prevalecen en todos los análisis y en este caso en concreto lo que parece evidente es que el tema de las cláusulas suelo, recientemente declaradas ilegales por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, afectará de forma negativa al acceso a mejores hipotecas.

Para hacer frente a las pérdidas que ha supuesto para muchas entidades bancarias no solo el pago de las sanciones correspondientes sino la obligación de eliminar estas cláusulas de sus contratos, los bancos españoles impondrán nuevas condiciones para el acceso a préstamos hipotecarios con los que compensar estos desequilibrios y los futuros clientes lo tendrán más complicado a la hora de negociar.

Sin embargo, situaciones como esta no deben desanimar a los usuarios sino todo lo contrario ya que demuestran que estamos presenciando un cambio importante en la ruptura del oligopolio de las entidades financieras con una mayor protección judicial de los clientes frente a los eventuales abusos que estas puedan protagonizar.

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